العرض ، الطلب ، فرص الاستثمار
سوق العقارات السكنية في دبي مزدحم: المشترين والبائعين والعقارات. لا يزال قطاع العقارات التجارية في ظله ، ولكن ، كما أظهرت الدراسات الحديثة ، هو أكثر جاذبية للمستثمرين. من أجل تجديد معرفتنا بالعقارات التجارية ، انتقلنا إلى خبير - السيد شهرام عبد الله زاده ، المدير التنفيذي لأحد أكبر المطورين في دبي ، الفجر للعقارات.
د. شهرام ، كيف حدث أنه في دبي ، التي تضع نفسها كمركز للأعمال في المنطقة ، يتم بناء آلاف الوحدات السكنية ، وعشرات المكاتب فقط؟
لقد حدث ذلك تاريخيا. منذ عام 2002 ، عندما سُمح للأجانب بالاستثمار في العقارات في الإمارة ، بدأ سوق الإسكان في النمو بسرعة. ذهب معظم الاستثمار في شراء الشقق والفيلات ، وعدم وجود الطلب على المساحات التجارية لا تؤدي إلى العروض.
اليوم تغير الوضع بشكل كبير. يقوم العديد من قادة الأعمال في العالم بنقل مكاتبهم الرئيسية إلى دبي ، وفتح فروع ومكاتب تمثيلية. يستبدل رجال الأعمال في دبي المكاتب القديمة بمكاتب جديدة أكثر اتساعاً ومرموقة. على مدى السنوات الأربع الماضية منذ بدء التملك الحر ، تلقت المدينة عدة مئات من الوحدات السكنية الجاهزة ، ومئات الأبراج والفيلات في الطريق. أين سيعمل أصحابها؟ بالطبع في دبي.
اتضح أن الاستثمار في العقارات التجارية هو الآن أكثر ربحية من الاستثمار في العقارات السكنية؟
بالطبع إن العائد على الاستثمار في العقارات التجارية في دبي مضمون لمدة تصل إلى 5 سنوات. الاستثمار في أي مكان في العالم يؤتي ثماره بهذه السرعة. في قطاع العقارات السكنية ، يحدث العائد الكامل للاستثمار فقط في غضون 7-8 سنوات.
تبلغ الحاجة إلى المساحات التجارية في دبي اليوم حوالي 3 ملايين متر مربع. متر. بحلول وقت الانتهاء ، ستحتاج دبي إلى 2-3 مليون متر مربع. متر من المكاتب. وبينما تنمو الإمارة ، لا يمكن إيقاف هذه العملية. إن حقيقة وجود نقص في المساحات المكتبية الجيدة في دبي أثبتت أيضًا من خلال ارتفاع أسعار الإيجارات.
ماذا يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا شراء مكتب في مشروع جميرا للأعمال 1 و 2 و 3 و 4؟
نحن نضمن عائد الاستثمار بالكامل لمدة 4 سنوات ونصف. وهذا لا يأخذ في الاعتبار حقيقة أن تكلفة الاستئجار في دبي ترتفع كل عام بنسبة 20-30 ٪.
القاضي لنفسك. اليوم ، يتم استئجار متر مربع من المساحات المكتبية في منطقة مرموقة بدبي مقابل 700 إلى 800 دولار على الأقل في السنة. وقبل شهر ، كانت التكلفة 100 دولار أرخص. نظرًا لأن تكلفة المتر المربع في مركز جميرا للأعمال 1 و 2 و 3 و 4 تبدأ من 3000 إلى 3300 دولار ، فمن السهل حساب مدى ربحنا. سيتم تأمين المستثمرين الذين يشترون مكاتب لشركاتهم من ارتفاع أسعار الإيجارات من خلال تقديم مساهمات لمبانيهم الخاصة ، بدلاً من دفع رسوم لشخص آخر.
هذا بشرط أن المكتب الذي تم شراؤه لن يكون فارغًا. ولكن كيف يمكن للمرء أن يكون متأكدا من هذا؟
يجب أن يكون هناك شك في هذا. نحن نضمن تسليم المباني التي تم شراؤها لعقد إيجار طويل الأجل بعد إبرام الصفقة ، ولهذا فإن الشركة لديها قسم خاص. وبما أننا نتحمل هذه المسؤولية ، فنحن على ثقة من أن المكاتب في جميرا بزنس سنتر 1 و 2 و 3 و 4 سيتم تكليفها قبل المبالغة في العمل
ما وراء الضمانات الخاصة بك؟
أولاً ، لم يكن هناك منافسون بالقرب من منطقة أبراج بحيرة الجميرا ، حيث نقوم ببناء مركز جميرا للأعمال 1 و 2 و 3 و 4 ، وربما لن نفعل ذلك. هذا هو أفضل مكان لممارسة الأعمال التجارية في دبي. يقع المركز في موقع استراتيجي ، بجانب أكبر مباني "دبي الجديدة" ، حيث سيتم تشغيل أكثر من 3000 مبنى وفيلا سكنية ، من غير المرجح أن يرغب سكانها في قضاء عدة ساعات في اليوم في سيارة. وقتهم غالي.
ثانياً ، تقع منطقة جبل علي الاقتصادية الحرة على بعد خمس دقائق فقط من أبراج بحيرة الجميرا ، حيث يتعين عليك ، كما تعلم ، أن تبقى على قائمة الانتظار لمدة تتراوح بين سنتين وثلاث سنوات للحصول على مكتب. قريباً ، سيتم افتتاح واحد من أكبر المطارات في العالم في منطقة جبل علي. يوجد في الجوار مركزان من أكثر مراكز التسوق فخامة في دبي ، وهما يعملان بالفعل.
ثالثًا ، تم بالفعل استثمار مليارات الدولارات في البنية التحتية لأبراج بحيرة الجميرا ، وإذا نظرت إلى الخطة العامة ، والتي تعتبر ضرورية عند اتخاذ قرار الشراء ، فسترى مدى تفكيرك جيدًا: تقع المباني على مسافة من بعضها البعض ، والكثير من المساحات الخضراء المجانية ، والكثير المياه ، الطرق الواسعة.
هل صحيح أن أبراج بحيرة الجميرا ستكون أيضًا منطقة اقتصادية حرة؟
نعم هو كذلك. ستصبح أبراج بحيرة الجميرا جزءًا من مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) ، تحت رعاية حكومة دبي. هذه نقطة مهمة من الناحية الاستراتيجية ، نظرًا لأن جميع المستثمرين يحصلون على ترخيص شركة من المنطقة الاقتصادية الخاصة ، جنبًا إلى جنب مع جميع حقوق المالك. هذا يعني أنهم سيكونون قادرين على امتلاك الأعمال التجارية بالكامل دون مشاركة الشركاء المحليين ، ونسيان الضرائب والأوراق. 100٪ ملكية مكتب + 100٪ ملكية أعمال ، ماذا يحتاج شخص أعمال؟
كيف يختلف مركز جميرا للأعمال 1 و 2 و 3 و 4 عن المباني الأخرى في المنطقة؟
تتميز هذه الشركات بحقيقة أنها تحت وصاية شركة الفجر الكبرى التي تعمل بتناغم ، والمعروفة منذ أكثر من 40 عامًا في سوق الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، يمكننا تزويد عملائنا بخدمة من الألف إلى الياء تحت سقف واحد.
يتم بناء المراكز التجارية من قبل شركتنا الخاصة ، التي تبرعت بحديقة Wild Wadi المائية إلى دبي ، ومول ابن بطوطة ، ومجمع المروج روتانا والعديد من المباني على طريق الشيخ زايد السريع. نحن نضمن تسليم مراكز أعمالنا في الوقت المحدد ، وهذا مذكور في العقد. يلبي التصميم المعماري والتصميم الداخلي لجميع مراكز جميرا للأعمال أعلى متطلبات بيئة الأعمال اليوم. يحتوي كل مبنى على قاعة أتريوم واسعة ، وغرف خاصة للاستخدام العام ، والمعدات والخدمات اللازمة لإدارة الأعمال بكفاءة ، وفرص الترفيه والرياضة.
لدينا وحدة خاصة تتعامل مع التصميم الداخلي. سيتم تجنيب المستثمرين من الصداع كالتصميم الداخلي ، وسيتلقون ببساطة مكاتب تسليم المفتاح بمجرد تكليف الكائنات. سيتم صيانة جميع المباني من خلال "نظام ذكي" خاص ، مما سيؤثر بشكل مفيد على فواتير الخدمات.
كما نقدم لعملائنا 27 عامًا من الخبرة في سوق إدارة العقارات. في الوقت نفسه ، سينضمون جميعًا إلى جمعية المالكين ، والتي ستكون قادرة على "طرد" الفجر من منصب المدير. ولكن سيكون الأمر أكثر غرابة: نحن نعرف عملنا.
هل صحيح أن المستثمرين من روسيا ودول الكومنولث المستقلة اشتروا ما مجموعه واحد ونصف من أصل أربعة من مبانيكم؟
نعم ، هذا صحيح ، والآن نبرم عددًا من العقود الكبيرة مع مستثمرين من الاتحاد السوفيتي السابق. إن بدء نفاذ قانون جديد بشأن العقارات ، والذي تم نشره في مارس من هذا العام ، أعطى دفعة جديدة للنشاط الاستثماري. عندما بدأت البنوك في منح القروض بشكل أكثر استعدادًا ، يدرك المستثمرون أن هناك عددًا أكبر من الأشخاص الجدارة بالائتمان في السوق ، وسيؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار.
لكن أصبح مواطنو كومنولث الدول المستقلة أكثر انتقاءًا: فهم مطلعون جيدًا ومستعدون للشراء. إنهم مهتمون بأوراق وأرقام وحقائق محددة. على ما يبدو ، لذلك ، من السهل والممتع أن نعمل مع بعضنا البعض.
مؤخرا ، جنبا إلى جنب مع شريكنا طويل الأجل ، بنك أبوظبي التجاري ، قمنا بتطوير حزمة قروض الرهن العقاري الخاصة للمستثمرين الناطقين بالروسية. بفضله إلى حد كبير ، تم بيع مبانينا في وقت قياسي.
